Realitní trh sám pro sebe
Mezi finanční a ekonomické instituce, které čas od času člověk využívá, bezesporu patří zejména bankovní domy, pojišťovací společnosti a některé další subjekty. Ale co takhle realitní kanceláře? Řeknete si, ale realitka přece … Ale ano. Objem finančních prostředků, kterým operují velké realitní kanceláře za jeden fiskální rok je opravdu značný. Pravděpodobně jej nemůžeme srovnávat s obratem velkého bankovního domu. Srovnání společností jako je ČSOB a například ReMax opravdu není na škodu. Této problematice se ale budu věnovat podrobněji v jiné části článku, porovnávající výroční zprávy těchto společností. Proč jsem o tom začal hovořit, zejména pro ilustraci. Realitním trhem, jako uceleným ekonomickým polem ročně proteče obrovské množství finančních prostředků. Jako nadpis článku jsem použil výroku „trh sám pro sebe“
Realitní trh je v podstatě neřízená ekonomická střela. Velké realitní společnosti nemusí být evidovány u ČNB a to i přesto, že klientům nabízejí doplňkové služby v oblasti financí, jako jsou hypotéky. Pracovníci těchto firem (rozuměj ve velké míře realitní makléři) nemusí mít registraci u ČNB, nemusí mít ani patřičné vzdělání. Stačí jim jen živnostenský list. Žádné školení ani odborné certifikáty akreditačních společností. V podstatě se dá říct, že pokud máte dokončené základní vzdělání a máte obchodní talent můžete bez problému dělat práci ve které přinejmenším nakládáte se značným majetkem. Dokonce zde neexistuje ani regulativní orgán, který by měl svou oporu v legislativním řádu. Naleznete mnoho profesních sdružení, tím nejstarším a nejvýznamnějším je patrně ARKČR, čili Asociace realitních kanceláří. Ale pak zde máme ještě Komoru realitních kanceláří, Unii realitních kanceláří atd. … Takže, táže se běžný spotřebitel, děláte si ze mě legraci? Ano vypadá to, že ano. Například Komora realitních kanceláří je založena společností DumRealit.cz Všechna tato pseudo sdružení, nemají žádný právní rámec a tedy ani výkonnou moc nad členy. A tím pádem zde schází jakási pojistka. A tou je vždy stát. Právnická komora, lékařská komora, mají oporu v zákoně a legislativě. Patrně Vás napadne, že je logické, že právníci a lékaři musí být pod větším dohledem stejně jako bankovní domy protože jejich profese vyžaduje značnou dávku odpovědnosti a nedá se srovnávat s odpovědností realitní kanceláře, jakožto zprostředkovatel čehosi, co si, jak poznamenal můj právník, můžu zařídit zcela sám.
K čemu taková situace vede? Vede k tomu, že běžný občan nemá důvod využívat služeb RK. Pokud chcete účet či úvěr, musíte do banky, chcete-li povinné ručení či pojistku musíte do pojišťovny. Bez návštěvy, ať už fyzické či virtuální, těchto institucí prostě na požadovaný produkt či službu nedosáhnete. A v praxi pokud klient dostane obchodní podmínky ani je nečte, je si vědom toho, že za první pokud by snad nesouhlasil, se zlou se potáže a musí o dům dál, jiným slovem nic si nevydupe jak se říká. Protože on je v pozici žadatele u společnosti a může či nemusí, akceptovat dané podmínky. Navíc ví, že tytot společnosti jsou tak trochu pod dozorem státu a nepředpokládá tedy nějaký zásadní problém. U realitní kanceláře je to právě naopak, realitní kancelář je v pozici žadatele. Ale žadatele o co vlastně? V praxi jen o Vaše peníze. V tomto případě je postup tedy zcela nelogicky obrácen. Což neodvratně vede k tomu, že klient má pocit síly. Tedy vystupuje psychologicky vzato z pozice banky. Realitní kancelář tak musí, chce-li přežít, přesvědčit klienta, že mu nabídne něco extra. Což v praxi zatím nelze. A tím se dostáváme do situace kdy se trh začíná pokřivovat. A řada realitních společností podniká kroky na hraně zákona a dobrých mravů aby dosáhla podepsání smlouvy s klientem. A tím se kruh v podstatě uzavírá. Protože takovéto společnosti jsou vlastně nepřímo nuceny k tomu, pokud chtějí vydržet tlak konkurence, sahat v některých případech k neetickým metodám. Ať už jsou to smlouvy mnohdy psané tak aby klient neměl „úniku“ v momentě kdy je psychologicky zpracován makléřem k podpisu.
A čím více se toto podvědomí dostává do myslí klientů, tím jsou praktiky společností sofistikovanější.
A vzhledem k tomu, že v takovéto situaci zde není žádný regulační orgán, stává se realitní trh tak trochu parodií na divoký západ. Nepoužívají se kolty, jen jednostránkové smlouvy, které mají zajistit právní rámec Vaší spolupráce. Kdysi jsem při jednom hovoru s makléřem vedl polemiku na délku smlouvy a smluvních podmínek. Jeho argument, čím kratší a stručnější tím lepší, ve mně vyvolává mírné mrazení v zádech. Pokud mi někdo předloží takto zásadní dokument na jedné stránce A4, vyvolá to ve mně automaticky jisté podezření.
A teď zásadní otázka. Je možné tuto situace řešit? A jak? Přísnou regulací, certifikací, dohledem atd. … ? Na to je velice těžké odpovědět. Dost možná, od každého trochu? Česká republika, jako jediná ve střední evropě stále nemá ucelenou novelu zákona o realitním trhu a to i přesto, že legislativa EU to přímo vyžaduje. Táži se, komu tento stav vyhovuje? Ne, opravdu realitní kanceláře to nejsou, ba ani jejich makléři. Těm by takováto novela jistě usnadnila práci. Veřejnost by realitní společnosti začala vnímat pozitivněji, protože uvažme, že realitní trh by záhy dosáhl jakési katarze a očisty od subjektů které nemohou dosáhnout požadované profesní úrovně. Tato věc, leží jen a jen v rukou politické reprezentace a závěr nechám na Vás.
Když jsem procházel modely realitních trhů, všiml jsem si zajímavého systému, který sám navozuje stav autoregulace. V praxi tento model funguje následujícím způsobem. Pokud chce majitel bytu prodat svou nemovitost, musí doložit tzv. Certifikát technického a finančního stavu. Dalo by se říci, že tento člověk musí požádat znalce o posudek nemovitosti, tedy jejího technického stavu a akreditovaného makléře, který dokládá, že nemovitost je bez závazků a cena je úměrná. Tento certifikát se přikládá ke kupní smlouvě a vkládá jako příloha na katastr nemovitostí. Bez něj, není možné nemovitost obchodovat. Jedná se o určitou garanci pro stranu kupující. Tento certifikát vydávají realitní kanceláře, ty se s novým systémem popasují záhy. Začínají přijímat a velice slušně honorovat znalce a akreditované makléře. V praxi totiž vědí, že majitel nemovitosti je nucen přijít a zažádat o tento doklad. Obchodní model na sebe nenechal dlouho čekat a realitky nabízejí tuto službu zdarma, při uzavření následné obchodní spolupráce nebo s poplatkem pouze za vystavení dokladu. Efekt číslo dvě. Stát si uvědomuje, že je nucen občany chránit v momentě, kdy jsou nuceni k takovému kroku a okamžitě se stává nutností pro tyto společnosti akreditace u ČNB, stejně jako zákonem ustanovená profesní komora a také novela zákona o realitním trhu. Realitní společnosti vychladnou, z prodejců hrnců na předváděcí akci se stávají silným a nutně odpovědným ekonomickým subjektem který není nucen pořádat šílené hony na klienty s mnohdy katastrofálním právním rozměrem. Trh se automaticky čistí od mini-společností, nemajících dostatečný kapitál jak finanční tak kvalitativně personální.
Jsou cesty přímé i nepřímé, každopádně platí, že všechny cesty vedou do Říma. Ale je nutné nejprve tyto cesty vytyčit. Pokud tyto cesty vytyčeny nejsou, zůstáváme stát na místě a maximálně se točíme v kruhu. V sočasné době je realitní trh nastaven, vlastně není nastaven. On tu prostě jenom je …
